La oss illustrere med en dom fra rettspraksis.
En kjøper oppdaget fukt i gulv og delvis i vegg i huset sitt. Under tilbygget lå det en krypkjeller. Kjøperen krevde prisavslag. Saken endte i retten.
Hva tror du retten la mest vekt på?
Jo — ikke fukten i seg selv. Retten så på hva rapporten faktisk hadde sagt før salget: at det var påvist fukt, og at det var en krypkjeller under tilbygget — «som ofte medfører fuktproblematikk». Den kombinasjonen, mente retten, ga kjøperen nok informasjon til at fukten måtte regnes som noe han burde ha tatt høyde for. Fullt ut påregnelig, het det i dommen.
Loven krever mer enn at noe er dårligere enn forventet. Boligen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøpesummen og forholdene ellers skulle tilsi — og misforholdet må være utvilsomt.
Det er derfor et TG3-funn aldri bør leses isolert. Det som avgjør om et avvik gir noe tilbake, er ikke bare hvor alvorlig det er når det oppdages. Det er hva rapporten allerede fortalte deg — og om du leste den linjen før du bød, eller etterpå.
(Dette er ikke juridisk rådgivning. Vurderingen er konkret i hver sak — snakk med en takstingeniør eller advokat om din egen situasjon.)
Hva betyr TG3?
TG3 brukes ved store eller alvorlige avvik som normalt forventes å kreve tiltak umiddelbart eller innen kort tid.
Den bygningssakkyndige skal beskrive årsaken, mulig konsekvens og et anslag over hva utbedringen kan koste. Det er den beskrivelsen som avgjør hvor alvorlig dette er for deg, ikke selve bokstavkoden.
Er en kjent TG3 verre enn noe som ikke er undersøkt?
Ikke nødvendigvis.
Er årsaken kjent, omfanget avgrenset og tiltaket forklart, kan du legge kostnaden inn i boligbudsjettet og ta stilling. Da er dette et regnestykke.
Verre er det når rapporten peker på ukjent skadeårsak, mistanke om følgeskader bak lukkede konstruksjoner eller behov for videre undersøkelser. Da kjenner du ikke tallet du skal regne med.
En utilgjengelig krypkjeller kan derfor bære mer usikkerhet enn en TG3 på et tak som må skiftes.
Hva dekker kostnadsanslaget?
Mindre enn mange tror.
Anslaget er veiledende. Det er ikke et tilbud fra en håndverker, og ingen er bundet av det. Les hva det faktisk gjelder: bare selve tiltaket, eller også følgeskader? Er årsaken avklart? Må flere bygningsdeler åpnes eller skiftes?
Betyr beløpet mye for om du kan kjøpe, bør du hente inn et konkret prisoverslag før budfristen. Ved usikkert skadeomfang bør du regne med at sluttsummen kan bli høyere enn anslaget.
Henger avvikene sammen?
Tre TG3 er ikke nødvendigvis tre problemer.
Et utett tak kan gi fukt i undertak, isolasjon og innvendige overflater – tre merknader, én årsak. Mangelfull drenering kan på samme måte slå ut på grunnmur, kjeller og inneklima.
Skaffer du deg oversikt over skadebildet før du regner på kostnaden, unngår du å legge sammen beløp som egentlig hører til samme jobb.
Hva bør du få svar på før budfristen?
- Hva er den sannsynlige årsaken til avviket?
- Er skadeomfanget kjent?
- Må tiltaket utføres straks?
- Kan det finnes følgeskader som ikke er undersøkt?
- Finnes det dokumentasjon på tidligere arbeid?
Står ikke svarene i rapporten, sender du spørsmålene til megleren eller den bygningssakkyndige. Det er før budet du har den muligheten.
Blir boligen for dyr?
Det avhenger av kjøpesummen, ikke av tilstandsgraden.
Regn på hele belastningen: kjøpesum og omkostninger, tiltak som må gjøres etter overtakelse, vedlikehold de nærmeste årene og en reserve for at omfanget blir større enn antatt.
En lav pris er ikke et godt kjøp hvis du ikke har økonomi eller kapasitet til jobben som følger med. Og et tydelig beskrevet TG3-punkt kan du normalt ikke gjøre gjeldende som mangel i etterkant – du regnes for å kjenne til det.
Trenger du hjelp til å vurdere avviket?
I Boligkjøperens fagtime går vi gjennom TG3-punktet, kostnadsanslaget og resten av rapporten sammen med deg, og sier fra dersom grunnlaget ikke er godt nok til å konkludere. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.