La oss illustrere med en sak fra vårt eget arkiv.
En takstmann sto ved en støttemur i en hage på Jar. Det var desember. Snøen lå over det nederste laget av muren, og noen hadde stablet betongheller foran resten. Han skrev det han så: betongstein, TG1. Ingen grunn til bekymring.
Halvannet år senere sto en annen takstmann ved samme mur. Det var april. Snøen var borte, og hellene var flyttet. Det han så, var ikke betongstein. Det var jernbanesviller — kreosotimpregnert, mørke, tunge, stemplet på en måte betong aldri er.
Hva tror du det betydde, at én linje i en rapport tok feil av stein og sviller?
Jo, det betydde at hele hjørnet av eiendommen var reist i et materiale som avgir gass innendørs — for garasjens bunnsviller og stendere viste seg å komme fra samme parti. Det betydde at muren måtte rives og støpes på nytt. Og det betydde at en nedgravd oljetank med restolje, som lå rett bak den samme muren, ikke kunne saneres først — for det var muren som holdt garasjen oppe mens man gravde.
Én ting måtte gjøres før den andre. Og begge kostet.
Regningen endte på 1,7 millioner kroner. Ikke fordi noen hadde gjort noe galt med vilje. Fordi noen så på en stein i desember, i snø, med heller stablet foran — og skrev det mest nærliggende ordet han kjente.
Det er det en tilstandsrapport egentlig er: ett menneskes blikk, på én dag, under de forholdene som tilfeldigvis rådet akkurat da. Derfor bør du lese den som et øyeblikksbilde. Ikke som en fasit.
Hvor bør du begynne?
Bla forbi de innledende sidene og gå rett til oppsummeringen over tilstandsgrader.
Der ser du hvilke bygningsdeler som har fått TG3, og hvilke som står som TGIU. Det er de to du starter med. Deretter tar du TG2 knyttet til bad, tak, drenering, grunnmur og bærende konstruksjoner.
Resten kan vente. Et avvik på en slitt innvendig overflate endrer sjelden budet ditt.
Når du har vært gjennom de punktene, sammenholder du rapporten med selgers egenerklæringsskjema, salgsoppgaven og det megleren har opplyst.
Hva betyr tilstandsgradene?
- TG0 – ingen registrerte avvik
- TG1 – mindre eller moderate avvik, typisk normal bruksslitasje
- TG2 – vesentlige avvik
- TG3 – store eller alvorlige avvik som normalt krever tiltak raskt
- TGIU – bygningsdelen eller rommet er ikke undersøkt
Graden settes ut fra hva man normalt kan forvente av bygningsdelen ut fra alder og bruk. Et hus fra 1975 vurderes altså ikke mot et nybygg.
Rapporter utarbeidet fra 1. juli 2026 følger NS 3600:2025+AC:2026.
Hvorfor sier antallet TG2 så lite?
Fordi TG2 dekker et stort spenn.
To boliger kan ha like mange TG2 og helt ulik risiko. Den ene har slitte overflater og et bad som nærmer seg alderen sin. Den andre har fukt i en kjellervegg med uavklart årsak. I tabellen teller de likt.
Det er teksten under graden som skiller dem. For TG2 og TG3 skal den bygningssakkyndige beskrive årsak og mulig konsekvens. Ved TG3 skal rapporten også inneholde et anslag over utbedringskostnaden.
Det anslaget er veiledende. Det er ikke et tilbud fra en håndverker, og ingen er bundet av det.
Hva gjør du med det som ikke er undersøkt?
TGIU betyr ikke at bygningsdelen er i orden. Det betyr at ingen har sett på den.
Årsaken skal stå i rapporten. Loftsluka lot seg ikke åpne. Krypkjelleren var for trang. Taket kunne ikke undersøkes forsvarlig. Snø eller lagrede eiendeler dekket området.
Hvor mye det betyr, avhenger av hva som står uundersøkt. En utilgjengelig bod er én ting. En krypkjeller eller en takkonstruksjon er noe annet, fordi skader der kan bli kostbare.
Spør megleren om området kan gjøres tilgjengelig før budfristen. Ofte lar det seg gjøre.
Stemmer dokumentene overens?
Tilstandsrapporten er én av flere kilder, og den er ikke en full byggesakskontroll.
Opplyser selger om en tidligere lekkasje? Da leter du i rapporten etter hva som ble skadet, hvordan det ble reparert og om arbeidet er dokumentert. Står det ingenting der, har du et spørsmål å stille.
Det samme gjelder rom som kan være tatt i bruk uten godkjenning, tilbygg uten byggesak og manglende ferdigattest. Slikt finner du gjennom megleren og kommunens byggesaksarkiv, ikke i tilstandsrapporten.
Hvorfor haster det å forstå dette før budet?
Som kjøper regnes du normalt for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport eller de øvrige salgsdokumentene. Et forhold som står tydelig beskrevet der, kan du derfor vanligvis ikke gjøre gjeldende som mangel i etterkant.
Du må ikke kunne bygg for å kjøpe hus. Men du bør vite hva de viktigste opplysningene betyr før du binder deg.
Vil du gå gjennom rapporten med noen?
I Boligkjøperens fagtime går du gjennom tilstandsrapporten og de øvrige opplysningene sammen med en fagperson før budfristen. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller, og dokumenter kan ettersendes på e-post.