Hva ligger egentlig i en TG2?
TG2 settes når den bygningssakkyndige har registrert et vesentlig avvik. Det er en vid definisjon.
Under den samme graden finner du alt fra en bygningsdel som har nådd alderen sin, til et avvik med fare for følgeskader. Derfor gir det lite mening å telle dem.
Hva avgjør hvor alvorlig en TG2 er?
I hovedsak fire ting.
Først: hvilken bygningsdel gjelder det? Et avvik på en innvendig overflate er noe annet enn et avvik på bad, tak, drenering eller grunnmur. Bygningsdeler som skal holde vann ute eller lede vann bort, tåler feil dårligst.
Så: hva er årsaken? Kjent slitasje gir deg noe å regne på. Mistanke om fukt uten avklart årsak gir deg ikke det.
Videre: hvor fort må noe gjøres? Flere arbeider som må utføres omtrent samtidig, blir en stor regning selv om hvert enkelt punkt ser lite ut.
Til slutt: henger avvikene sammen? Mangelfull drenering, fukt i en kjellervegg og skjolder på innvendige overflater kan være tre linjer i rapporten og ett problem i virkeligheten.
Kan alderen forklare alt?
Nei.
En eldre bolig har normalt flere bygningsdeler som nærmer seg behov for vedlikehold. Det er ventet. Men tilstanden vurderes mot hva man kan forvente ut fra alder og bruk, og et avvik kan være vesentlig også i et gammelt hus.
«Huset er jo gammelt» er ikke en begrunnelse. Begrunnelsen står i rapporten, og den bør du lese.
Når bør du undersøke nærmere?
- Fukt eller tegn til lekkasje
- Råte, setninger eller bevegelse i konstruksjoner
- Mangelfull tetting på bad eller tak
- Konstruksjoner som ikke er undersøkt
- Ukjent utførelse eller manglende dokumentasjon
- Flere avvik som kan ha samme årsak
Det samme gjelder hvis egenerklæringsskjemaet nevner en tidligere skade eller reparasjon som rapporten ikke forklarer.
Hva kommer dette til å koste?
Det får du ikke svar på fra rapporten alene.
Ved TG3 skal rapporten inneholde et kostnadsanslag. Det kravet gjelder ikke på samme måte for TG2. Å anslå en totalsum ut fra antall gule markeringer fungerer derfor ikke.
Er du usikker på om et enkelt TG2-punkt kan velte budsjettet, må du be om mer informasjon eller et prisoverslag før budfristen.
Bør du kjøpe boligen?
Det kommer an på prisen, ikke på antallet.
Mange TG2 er godt håndterbart når årsakene er kjent, omfanget er beskrevet, tiltakene kan fordeles over tid og det ikke er tegn til aktive skader. Da er dette vedlikehold du kan planlegge og budsjettere.
Er årsakene uklare og omfanget usikkert, vet du ikke hva du kjøper. Da er spørsmålet ikke hvor mange TG2 boligen har, men hvor mye usikkerhet du er villig til å betale for.
Vil du ha rapporten gjennomgått før du byr?
I Boligkjøperens fagtime går vi gjennom tilstandsrapporten og de øvrige opplysningene sammen med deg, og prioriterer hvilke punkter som faktisk betyr noe for kjøpet. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.