La oss illustrere med en enebolig fra 1972 i Tønsberg.
Alle tre våtrom — bad i underetasjen, bad i første etasje, og et vaskerom — hadde TG3. Alle tre.
Hva tror du grunnen var?
Jo — ikke skader. Alder. Rommene var bygget etter forskrifter fra før 1997, og våtrom fra før den datoen får automatisk TG3 når de har passert 25 år, uten videre dokumentasjon på hvordan de faktisk er utført. Ikke fordi noen har funnet en lekkasje. Fordi ingen kan dokumentere at de ikke finnes.
Tre røde felt ser dramatisk ut på papiret. Men TG3 fordi noe er ødelagt, og TG3 fordi noe bare er gammelt og udokumentert, er to helt forskjellige budskap — og bare det ene av dem betyr at noe faktisk må gjøres med det samme.
Les alltid teksten bak tallet. Symbolet alene forteller deg ingenting om hvilken av de to du står overfor.
Hvorfor har badet fått TG3?
Les begrunnelsen før du gjør noe annet. To bad med TG3 kan ha helt forskjellig skadeomfang.
Typiske årsaker er påvist fukt eller lekkasje, svikt i membran eller overgang til sluk, alvorlig mangelfullt fall, store sprekker og skader, rør eller gjennomføringer med høy risiko, eller flere avvik som samlet gjør at badet bør utbedres.
Rapporten skal beskrive årsaken, mulig konsekvens og et anslag over utbedringskostnaden.
Hva ligger i en full rehabilitering?
Mer enn fliser.
- Riving og avfallshåndtering
- Åpning av gulv og vegger
- Tørking og reparasjon av fuktskader
- Sluk og avløpsrør
- Vannrør og rør-i-rør
- Elektrisk anlegg og varmekabler
- Underlag, falloppbygging og membran
- Fliser eller andre godkjente overflater
- Sanitærutstyr, innredning og ventilasjon
Prisen styres av badets størrelse, materialvalg, hvor i landet du er, hvor lett det er å komme til – og hvor mye som dukker opp når konstruksjonen først er åpnet.
Kan du stole på kostnadsanslaget?
Som et utgangspunkt, ja. Som et budsjett, nei.
Anslaget i rapporten bygger normalt på en forenklet vurdering. Det er ikke et pristilbud, og ingen håndverker er bundet av det. Sjekk om det gjelder en mindre reparasjon eller et komplett bad, om rørlegger og elektriker er med, om sanitærutstyr og innredning er inkludert, og om følgeskader og arbeid i tilstøtende rom er tatt med.
Står det i rapporten at omfanget først kan fastslås etter åpning, betyr det at tallet er et gulv, ikke et tak.
Kan badet repareres lokalt i stedet?
Noen ganger. Men en avgrenset skade betyr ikke automatisk at en lokal reparasjon er teknisk forsvarlig eller økonomisk fornuftig.
Det henger på om membransystemet lar seg reparere, om membrantype og utførelse er kjent, om sluket kan beholdes, og om reparasjonen kan dokumenteres i ettertid.
Og på resten av badet. Er det ti år igjen på membranen, kan en lokal reparasjon være fornuftig. Nærmer hele badet seg oppgradering, betaler du for en jobb du gjør om igjen om kort tid.
Hvor langt kan skaden ha gått?
Lenger enn det du ser.
Vann fra et bad sprer seg til bjelkelag, vegger og rommene ved siden av eller under. Det synlige avviket kan derfor være mindre enn den faktiske skaden.
Se etter hva fuktmålinger og hulltaking viste, om det er misfarging eller lukt i rommet under, om det finnes tidligere lekkasjer eller forsikringssaker, og om det er gjort reparasjoner uten dokumentasjon.
Hovedregelen er at våtrom skal undersøkes ved hulltaking fra naborom eller undersiden, med enkelte begrunnede unntak. Ett kontrollpunkt gir likevel ikke sikkerhet for hele konstruksjonen.
Hva gjør du før du byr?
Les hva TG3 faktisk gjelder, og kontroller hva anslaget omfatter. Sammenhold rapporten med egenerklæringen. Spør når badet sist ble rehabilitert, og be om dokumentasjon og bilder fra arbeidene.
Er kostnaden utslagsgivende for om du kan kjøpe, hent inn et eget prisoverslag før budfristen. Og legg inn en reserve. Et bad med TG3 kan fortsatt være en del av et godt boligkjøp – men bare hvis du regnet med jobben da du bød.
Vil du ha anslaget gjennomgått?
I Boligkjøperens fagtime ser vi på hva TG3-punktet gjelder, hva anslaget dekker og hvor usikkerheten ligger. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.