La oss illustrere med en sak fra Bærum.
En enebolig over 200 kvadratmeter ble revet. Søknaden kom etterpå, ikke før.
Hva tror du kommunen gjorde med det?
Jo — de ga tillatelse. I ett trinn, med dispensasjon fra plankravet om tomtestørrelse. Men gebyrregulativet slo inn tre ganger: én sats for eneboligen, én for dispensasjonen, og én ekstra fordi rivingen skjedde før søknaden var behandlet. Til sammen 50 625 kroner.
Bygningssjefen hadde også adgang til å ilegge et overtredelsesgebyr på toppen av dette. Det ble ikke brukt.
Det er et nyttig tall å ha i bakhodet neste gang du ser «ikke omsøkt» i en salgsoppgave. Det er sjelden et varsel om katastrofe. Oftest er det en prosessfeil noen har måttet betale for i etterkant — og noen ganger et sted der kommunen faktisk kunne krevd mer, og lot være.
Hva betyr «ikke omsøkt»?
Normalt bare at det ikke er funnet en byggesøknad for tiltaket eller bruken.
Det kan bety at tiltaket ble utført uten nødvendig søknad. Men det kan like gjerne bety at tiltaket var unntatt søknadsplikt, at dokumentene ligger i en eldre arkivsak, at saken er registrert under et annet navn eller nummer, at tiltaket ble gjennomført før dagens arkivsystem – eller at ingen har lett grundig nok.
Manglende søknad er altså et startpunkt for undersøkelser. Ikke en konklusjon.
Hva betyr «ikke godkjent»?
Dette er den uklareste formuleringen av dem alle.
Bak den kan det ligge at det aldri er søkt, at en søknad faktisk er avslått, at tiltaket avviker fra tillatelsen, at bruken av rommet ikke er godkjent, at byggesaken ikke er avsluttet, at dokumentasjon mangler – eller bare at megleren ikke har klart å bekrefte noe.
Manglende dokumentasjon og et uttrykkelig avslag fra kommunen er to vidt forskjellige utgangspunkt for deg som kjøper. Be om å få vite hvilket av dem dette er.
Er «søknadsfritt» det samme som «uten regler»?
Nei, og dette er en misforståelse som koster folk penger.
Et tiltak som er unntatt søknadsplikt, må fortsatt følge plan- og bygningslovgivningen: reguleringsplan, utnyttelsesgrad, avstand til nabogrense, byggegrense mot vei, brann, konstruksjonssikkerhet, dagslys og ventilasjon, og tillatt bruk.
Tiltakshaveren er ansvarlig for at vilkårene er oppfylt, selv om kommunen aldri behandler en søknad. Ingen har kontrollert det – det betyr ikke at det var lov.
Blir gammel bruk lovlig med tiden?
Nei. At et rom eller tilbygg har vært brukt i tjue år, gjør ikke bruken lovlig i seg selv.
Samtidig kan eldre dokumentasjon, regelverket på etableringstidspunktet og kommunal praksis få betydning for vurderingen. Når ble tiltaket utført? Hvilke regler gjaldt? Kjente kommunen til forholdet? Finnes det tillatelser eller meldinger, og er det registrert på godkjente tegninger?
Hvorfor betyr formuleringen så mye for deg?
Fordi den flytter risikoen over på deg i det øyeblikket du byr.
Kjøper du boligen med tydelig informasjon om et ikke-godkjent forhold, kan du normalt ikke behandle den samme opplysningen som en uventet mangel etterpå. Da er det ditt problem å løse – med søknad om ettergodkjenning, teknisk dokumentasjon, bygningsmessige tiltak, eventuelt dispensasjon, og i verste fall tilbakeføring.
Derfor bør du forstå hva som ligger bak formuleringen før budet, ikke etter.
Kan forholdet ettergodkjennes?
Kanskje. Men ingen kan love deg det på forhånd.
Det avhenger av hva arealplanen tillater, om tekniske krav er oppfylt, om tiltaket krever dispensasjon, om plasseringen er akseptabel, om bruken kan godkjennes og om utførelsen lar seg dokumentere.
«Dette pleier kommunen å godkjenne» er ikke en garanti. Be heller om siste godkjente plantegninger, fasade- og snittegninger, situasjonsplan, byggetillatelse, eventuell midlertidig brukstillatelse og ferdigattest, samt tidligere søknader og vedtak.
Vil du vite hva formuleringen faktisk dekker?
I Boligkjøperens fagtime går vi gjennom salgsoppgaven og byggesaksopplysningene, og sier hva vi ville krevd avklart før budfristen. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.