La oss illustrere med en bolig med en brukstillatelse fra 1977.
Prospektet var åpent om det: midlertidig brukstillatelse fra september 1977, men ingen ferdigattest ifølge kommunen.
Hva tror du det egentlig betyr, at et hus fra den perioden mangler dette dokumentet?
Jo — helt normalt. Tiltak omsøkt før 1. januar 1998 får ikke lenger utstedt ferdigattest i det hele tatt. Boligen kan brukes og selges akkurat som den skal, uten det papiret. Prospektet presiserte samtidig noe annet: dette gjør ikke automatisk ulovlig oppførte tiltak lovlige. Boligen var godkjent som én boenhet — selv om deler av den så ut til å egne seg for utleie.
Termograferingen samme år fant noe som ikke hadde noe med papirene å gjøre: vindsperren manglet i overgangen mellom bunnsvill og bjelkelag, og mellom toppsvill og sperrer — med stor forskjell mellom veggene som var etterisolert og resten.
To helt forskjellige spørsmål, lett å blande sammen. «Finnes det ferdigattest?» og «Er noe her ulovlig?» Det ene er for et hus fra 1977 nesten alltid normalt. Det andre må du undersøke uansett hva svaret på det første er.
Hva er en ferdigattest?
Dokumentet som avslutter en søknadspliktig byggesak. Kommunen utsteder den når nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse er levert.
Dokumentasjonen skal vise at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og relevante bestemmelser. Men merk: en ferdigattest er ingen teknisk garanti for at bygget er feilfritt. Kommunens behandling bygger i stor grad på erklæringene som er levert i saken.
Er en midlertidig brukstillatelse godt nok?
Nei, det er ikke det samme.
En midlertidig brukstillatelse gis når bare mindre vesentlige arbeider gjenstår og kommunen mener det er forsvarlig å ta bygget i bruk. Den har en frist, ofte vilkår, og den gjelder kanskje bare deler av bygningen.
Har fristen gått ut uten at saken er avsluttet, er det det du bør undersøke. Hva gjensto? Ble det gjort? Hvorfor ble saken aldri lukket?
Hvorfor har eldre hus sjelden ferdigattest?
Fordi det ikke skal utstedes ferdigattest for tiltak som ble omsøkt før 1. januar 1998.
At et hus fra 1972 mangler ferdigattest, er derfor ikke et tegn på noe ulovlig i det hele tatt. Det du bør sjekke, er om det ble gitt byggetillatelse, om bygget ble oppført i samsvar med den, om det finnes godkjente tegninger, og om senere endringer er omsøkt.
Det er større grunn til å stoppe opp hvis hele byggesaken mangler, enn hvis den bare mangler et avsluttende dokument som dagens regler ikke åpner for å utstede.
Hva med tiltak fra 1998 og senere?
For tiltak omsøkt fra 1. januar 1998 til og med 30. juni 2010 finnes det særregler for avslutning av eldre byggesaker. Har tiltaket midlertidig brukstillatelse, skal kommunen på bestemte vilkår kunne utstede ferdigattest. Hvilken dokumentasjon som kreves, må avklares med kommunen i den enkelte saken.
For nyere søknadspliktige tiltak forventes byggesaken normalt avsluttet med ferdigattest. Mangler den, kan årsaken være at søknad aldri ble sendt, at ferdigattest aldri ble søkt om, at samsvars- eller kontrollerklæringer mangler, at utførelsen avviker fra godkjente tegninger, eller at arbeider aldri ble ferdigstilt.
Årsaken bør avklares før du overtar problemet som ny eier.
Stemmer boligen med godkjente tegninger?
Dette er ofte det viktigere spørsmålet. Et tiltak kan ha ferdigattest, mens endringene som kom etterpå aldri ble omsøkt.
- Kjellerrom som brukes som oppholdsrom
- Loft som er innredet
- Tilbygg og påbygg
- Flyttede eller fjernede vegger
- Nye boenheter
- Fasadeendringer, vinduer, terrasser og inngangspartier
Hva kan det koste deg?
Det avhenger av hva som må til for å lukke saken.
Det kan være så enkelt som å hente inn manglende dokumentasjon. Det kan også bety nye tegninger, teknisk vurdering av utførelsen, søknad om ettergodkjenning, utbedring av avvik, dispensasjon – eller i verste fall tilbakeføring dersom forholdet ikke kan godkjennes.
Forholdet kan i tillegg få betydning for finansiering, forsikring, verdi og senere videresalg. Hvordan det slår ut, varierer mellom banker, forsikringsselskaper og den konkrete saken, og det kan vi ikke svare på generelt.
Hva bør du spørre om før budet?
- Hvilket tiltak mangler ferdigattest, og når ble søknaden sendt?
- Finnes det byggetillatelse eller midlertidig brukstillatelse?
- Hva gjensto den gangen?
- Stemmer godkjente tegninger med boligen slik den står i dag?
- Har kommunen åpne merknader eller pålegg?
- Har selger forsøkt å avslutte saken, og hvorfor gikk det ikke?
Vil du vite hvor stor risikoen er?
I Boligkjøperens fagtime går vi gjennom byggesaksopplysningene i salgsdokumentene og peker på hva som bør avklares med kommunen før budfristen. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.