La oss illustrere med en tilstandsrapport fra Bærum.
Skjemaet stiller et nøkternt spørsmål: er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja. Nei.
Hva tror du sto skrevet som svar, rett under avkrysningen?
Jo — én setning, uten dramatikk: «Det er ikke godkjent rømning fra kjeller i hoveddel.» Rett over den, et nesten like nøkternt funn: branncelleinndelingen mellom boenhetene er ikke ivaretatt i trappeløpet.
To linjer, ingen store ord. Men de betyr at et rom i kjelleren som brukes til opphold — kanskje et soverom — ikke har en godkjent vei ut hvis det brenner. Og at brannen, hvis den starter i én boenhet, ikke nødvendigvis stopper der.
Det er derfor et avkrysset «ja» i en tilstandsrapport aldri bør bla forbi. Det korteste svaret i rapporten er ofte det som betyr mest for hvordan et rom faktisk kan brukes.
Hva er rommet godkjent som?
Kommunens siste godkjente plantegninger er utgangspunktet.
Står rommet som bod, lager eller teknisk rom, er det tilleggsdel. Å bruke det som soverom innebærer normalt en søknadspliktig bruksendring til hoveddel.
Er rommet allerede godkjent som en annen type hoveddel, for eksempel stue, er bildet mer sammensatt. Endringen kan likevel være søknadspliktig dersom den nye bruken utløser andre tekniske krav, typisk til dagslys eller rømning. Er dokumentene uklare, må kommunen kontaktes.
Hva ligger bak «ikke godkjent som soverom»?
Formuleringen dekker minst ti forskjellige situasjoner.
- Rommet er godkjent som bod
- Bruksendring er aldri omsøkt
En søknad er avslått
- Godkjente tegninger mangler
- Rommet avviker fra tegningene
- Vinduet er for lite, eller takhøyden utilstrekkelig
- Ventilasjon eller dagslys er ikke dokumentert
- Rømningsmuligheten er mangelfull
Forskjellen mellom «det er aldri søkt» og «kommunen har avslått» er stor. Nøy deg ikke med formuleringen.
Hvilke krav gjelder i en eldre bolig?
Mildere enn i nybygg, men ikke fritatt.
For boliger bygget eller omsøkt før 1. juli 2011 finnes det enkelte forenklinger ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Takhøyden kan blant annet være ned mot 2,0 meter, og det forenklede dagslyskravet kan oppfylles med ett egnet vindu mot fri luft, forutsatt at vilkårene for ordningen er oppfylt.
Krav som gjelder helse og sikkerhet står igjen. Det er dem du bør konsentrere deg om.
Er vinduet stort nok til å komme seg ut av?
Et rømningsvindu må være praktisk mulig å komme ut gjennom.
- Minst 0,5 meter bredde
- Minst 0,6 meter høyde
- Summen av bredde og høyde minst 1,5 meter
Legg merke til at målene gjelder den frie åpningen når vinduet står åpent – ikke vinduet som produkt. Karm, hengsler og åpningsmekanisme spiser av målet. Plassering over terreng, høyde fra gulvet og forholdene utenfor vinduet teller også med.
Alle soverom må ikke nødvendigvis ha eget rømningsvindu, dersom boligen har en annen forskriftsmessig rømningsløsning. Det må vurderes for den konkrete boligen.
Er dagslys og luft det samme som rømning?
Nei, det er tre separate krav, og et stort nok rømningsvindu gir deg bare ett av dem.
Dagslys avhenger av vindusareal og plassering, men også av terrenget utenfor, lysgrav, overbygg, nabobygninger og hvor dypt rommet er. Et kjellervindu i en trang lysgrav kan være stort nok til rømning og likevel for mørkt.
Soverommet må i tillegg ha tilstrekkelig tilførsel av frisk luft. En tilfeldig ventil eller muligheten til å lufte gjennom vinduet er ikke nødvendigvis nok.
Hva er spesielt med kjellersoverom?
Fukt og radon kommer i tillegg til alt det andre.
Se på fukt i vegger og gulv, dreneringens tilstand, hvordan veggene er bygget opp innvendig, radon, takhøyde, lysgrav og terreng – og om vinduet faktisk lar seg åpne når det ligger snø utenfor.
Et rom kan tilfredsstille målkravene og likevel være uegnet som soverom på grunn av fukt eller inneklima. Det er en vurdering som krever at noen har vært der.
Vil du vite hva som skal til?
I Boligkjøperens fagtime går vi gjennom tegninger, salgsoppgave og rapport, og peker på hva som må avklares før budfristen. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.