Hva er det rapporten faktisk gjør?
Den bygningssakkyndige undersøker boligen etter kravene i forskriften og NS 3600:2025+AC:2026.
Bestemte rom, konstruksjoner og kontrollpunkter gjennomgås, og enkelte målinger utføres. Men boligen demonteres ikke for å finne alt som kan være galt, og det er heller ikke meningen at den skal det.
Hva ligger bak veggene?
Det vet ingen uten å åpne dem.
Vegger, gulv og himlinger åpnes normalt ikke. Fliser, fast innredning og utvendig kledning demonteres ikke. Skjult fukt, råte inne i en vegg, tilstanden på innbygde rør og isolasjon i lukkede konstruksjoner er dermed ikke kontrollert.
At en bygningsdel ikke har fått en alvorlig tilstandsgrad, betyr altså at det synlige er vurdert. Ikke at det skjulte er sjekket.
Er det elektriske anlegget kontrollert?
Bare i begrenset grad.
Rapporten sier noe om synlige installasjoner, men erstatter ikke en elkontroll utført av kvalifisert virksomhet. Skjulte ledninger og koblinger inne i konstruksjonen kontrolleres ikke på samme måte.
Det samme gjelder rørene. Synlige vann- og avløpsinstallasjoner kan omtales, mens innbygde rør og bunnledninger ikke lar seg vurdere fullt ut uten egne undersøkelser. Er det konkrete tegn til problemer, trengs elektriker, rørlegger eller kamerakontroll av avløpet.
Er byggesaken sjekket?
Ikke fullt ut.
Rapporten vurderer først og fremst teknisk tilstand. Den er ikke en kontroll av om alle rom, tilbygg og endringer er godkjent av kommunen. Den bygningssakkyndige omtaler enkelte åpenbare forhold, men henter normalt ikke inn godkjente tegninger for å sammenligne dem med dagens bruk.
Ferdigattest, godkjent planløsning, kjeller eller loft tatt i bruk til varig opphold, tilbygg og fasadeendringer – dette må du finne ut av gjennom megleren og kommunens byggesaksarkiv.
Hvilke dokumenter må leses sammen?
- Tilstandsrapporten
- Selgers egenerklæringsskjema
- Salgsoppgaven
- Godkjente tegninger
- Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
- Dokumentasjon på oppussing og reparasjoner
Gir dokumentene motstridende eller uklare opplysninger, bør det avklares før bud. Motstrid mellom to dokumenter er ofte det tydeligste signalet du får.
Når bør du be om mer?
Når rapporten selv anbefaler det. Når et viktig område ikke var tilgjengelig. Når det er tegn til fukt, lukt, bevegelse eller lekkasje. Når dokumentasjonen er mangelfull, eller en tidligere skade ikke er godt forklart.
Ingen tilstandsrapport fjerner all risiko. Poenget er ikke å bli sikker. Poenget er å vite hvor usikkerheten ligger, og om du kan leve med den.
Vil du vite hva som mangler i din rapport?
I Boligkjøperens fagtime går vi gjennom rapporten og de øvrige dokumentene, og peker på hvilke hull som betyr noe for akkurat denne boligen. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.