La oss illustrere med en sak fra Oslo.
Planen var en garasje med kjeller under. Under fire meter fra nabogrensen — normalt et problem, men garasjer under 50 kvadratmeter har et unntak: de kan stå så nært som én meter.
Hva tror du som skjedde da kjelleren ble lagt til i arealregnestykket?
Jo — det samlede arealet krøp over 50 kvadratmeter. Og med det forsvant unntaket. Garasjen sto plutselig 1,3 meter fra naboen, avhengig av en dispensasjon den aldri skulle ha trengt hvis den var noen kvadratmeter mindre. Byantikvaren måtte uttale seg. Kommunen ga til slutt dispensasjon og rammetillatelse, med vilkår som måtte oppfylles før byggingen kunne starte.
Én kjeller under en garasje, og hele saken endret karakter. Det er derfor et areal på papiret aldri bare er et areal — det er grensen mellom et unntak du slipper å søke om, og en dispensasjon du er avhengig av at kommunen sier ja til.
Når er et tilbygg unntatt søknadsplikt?
Etter dagens regler kan et mindre, understøttet tilbygg på inntil 15 m² BRA eller BYA oppføres uten søknad – dersom alle øvrige vilkår er oppfylt.
- Det er i samsvar med kommuneplan og reguleringsplan
- Nødvendig avstand til nabogrense holdes
- Tillatt utnyttelsesgrad overholdes
- Det kommer ikke i konflikt med byggegrenser
- Det plasseres ikke over ledninger i grunnen
- Det oppretter ikke en ny boenhet
- Bygningens godkjente hovedformål endres ikke
Den vanlige avstanden til nabogrensen er minst fire meter, med mindre kommuneplanen eller reguleringsplanen sier noe annet. At tilbygget er under 15 m², holder altså ikke alene.
Hvilke regler gjaldt da det ble bygget?
Det er som regel dette spørsmålet saken står og faller på.
Unntaket for mindre tilbygg har endret seg over tid. Dagens regler kan derfor ikke brukes som bevis for at et tilbygg fra 2003 ble oppført lovlig.
Undersøk om tiltaket var søknadspliktig den gangen, om det ble sendt melding etter eldre regelverk, om det forelå nabosamtykke, og om kommunen ga tillatelse eller dispensasjon. Godkjenningen kan ligge i en eldre arkivsak.
Og se etter historikken. Et tilbygg kan ha startet som åpen terrasse eller bod og senere blitt bygget inn og tatt i bruk som oppholdsrom. Da kan den senere endringen være søknadspliktig selv om den opprinnelige konstruksjonen var helt lovlig.
Stemmer tilbygget med tegningene?
Sammenlign de godkjente tegningene med bygget slik det står.
Kontroller tegningene:
- Er tilbygget inntegnet?
- Stemmer størrelse og plassering?
- Ligger det nærmere grensen enn godkjent?
- Er takform og høyde riktig?
- Er rommet godkjent som hoveddel eller tilleggsdel?
- Har det kommet senere utvidelser?
Manglende inntegning er et signal om at forholdet bør undersøkes. Det er ikke i seg selv bevis på ulovlighet.
Hva er utnyttelsesgrad, og hvorfor betyr det noe?
Reguleringsplanen kan begrense hvor stor del av tomten som kan bebygges. Det oppgis ofte som prosent bebygd areal, %BYA, men eldre planer kan bruke andre beregningsmåter.
I regnestykket teller ikke bare boligen. Garasje, bod, overbygde terrasser og parkeringsplasser kan telle med, avhengig av planen. Er tomten allerede utnyttet til grensen, kan et tilbygg som ellers ville vært kurant, være umulig å godkjenne.
Er lovlig det samme som godt bygget?
Nei, og de to tingene må vurderes hver for seg.
Et tilbygg kan være byggesaksmessig i orden og teknisk dårlig utført. Det motsatte finnes også. Se særlig på fundamentering og setninger, overgangen mellom gammelt og nytt bygg, tak og beslag, drenering og terreng, isolasjon og lufttetthet, brannsikring, elektrisk anlegg – og på om det finnes dokumentasjon fra håndverkerne.
Hvem sitter igjen med regningen?
Du, hvis du kjøper.
Som ny eier kan du bli ansvarlig for å håndtere et ulovlig forhold, selv om det var en tidligere eier som bygget. Det kan bety oppmåling og nye tegninger, ansvarlig søker og andre fagforetak, teknisk dokumentasjon, nabovarsel, dispensasjon, bygningsmessige utbedringer – og i ytterste konsekvens tilbakeføring eller riving.
Derfor hører risikoen hjemme i vurderingen av kjøpesummen, ikke i en samtale etter overtakelsen.
Vil du vite hva du overtar?
I Boligkjøperens fagtime går vi gjennom byggesaksopplysningene og peker på hva som må avklares med kommunen før budfristen. Du legger ved lenke til FINN-annonsen når du bestiller.
For veien videre forklarer Termobolig mulighetene ved et ulovlig bygget tilbygg.